什么是巨额贷款？
巨额贷款（Jumbo Loan），也称为巨额抵押贷款，是一种超出联邦住房金融局(FHFA) 规定限制的融资方式。与传统抵押贷款不同，巨额贷款不符合房利美或房地美购买、担保或证券化的条件。巨额抵押贷款旨在为竞争激烈的当地房地产市场中的豪宅和住宅融资，具有独特的承保要求和税收影响。随着房地产市场在大萧条后继续复苏，这类抵押贷款已获得关注。
巨额抵押贷款的价值因州甚至县而异。FHFA每年为不同地区设定符合标准的贷款限额。该国大部分地区的 2022 年限额为 647,200 美元。这比 2021 年的限额 548,250 美元增加了 98,950 美元。对于房屋价值较高的县，基线限额设定为 970,800 美元，或 647,200 美元的 150%。
FHFA 对美国大陆以外地区的贷款限额计算有一套不同的规定。因此，截至 2022 年，阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的巨额贷款的基线限额也是 970,800 美元。在房屋价值较高的县，这个数字实际上可能更高。
关键要点
- 巨额贷款是一种超出联邦住房金融局设定限制的融资类型，房利美或房地美不能购买、担保或证券化。
- 与申请传统贷款的人相比，房主必须接受更严格的信用要求。
- 批准需要出色的信用评分和非常低的债务收入比。
- 巨额抵押贷款的平均年利率通常与传统抵押贷款相当，而首付约为总购买价格的 10% 至 15%。
巨额贷款如何运作
如果您将目光投向了价值接近 50 万美元或更多的房屋——而您的银行账户中没有那么多钱——您可能需要巨额抵押贷款。如果你想获得一个，你将面临比申请传统贷款的房主更严格的信用要求。这是因为巨额贷款给贷方带来更多的信用风险，因为房利美或房地美没有担保。还有更多的风险，因为涉及更多的钱。
就像传统的抵押贷款一样，自 2008 年以来，巨额贷款的最低要求变得越来越严格。要获得批准，您需要一个出色的信用评分——700 或以上——以及非常低的债务与收入(DTI) 比率。DTI 应低于 43%，最好接近 36%。尽管它们是不合格的抵押贷款，但巨额贷款仍然必须符合消费者金融保护局认为的“合格抵押贷款”的指导方针——一种具有标准化条款和规则的贷款系统，例如 43% 的 DTI。
您需要证明您手头有可用现金来支付您的付款，如果您选择标准的 30 年期固定利率抵押贷款，这可能会非常高。具体的收入水平和准备金取决于整体贷款的规模，但所有借款人都需要 30 天的工资单和两年前的 W2 税表。如果您是个体经营者，则收入要求更高：两年的纳税申报表和至少 60 天的当前银行对账单。借款人还需要可证明的 流动资产才能获得资格，现金储备相当于六个月的抵押贷款付款。所有申请人都必须出示持有的所有其他贷款的适当文件以及非流动资产（如其他房地产）的所有权证明。
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